당신은 1주택자가 맞습니까 ?

9억원 이하인 주택 한 채를 2년 이상 보유하고 양도하는 경우 양도소득세가 없다는 사실 정도는 많은 국민들이 알고 있다. 

나아가 1주택 소유자가 새로운 1주택을 사더라도 3년 이내에 종전주택을 양도하거나 부모님과 동거하기 위해서 합가하는 경우에도 일정한 요건을 갖추면 1세대 2주택 특례규정에 따라 비과세된다는 것도 많이 알려져 있다.

하지만 이런 상식만을 가지고 납세자가 스스로 양도소득세 비과세 여부를 판단하는 것은 위험한 일이다. 최근 2주택 특례로 비과세 되는 것으로 잘못 알고 주택을 처분했다가 양도소득세를 내게 되는 사례가 빈번히 일어나고 있다. 납세자들의 황당한 양도소득세 추징 사례를 소개한다.

#1. 결혼 전 공동등기 주택

우선 본인이 등기상 소유자로 되어 있음에도 불구하고 본인 소유주택으로 인지하지 못해 발생한 과세 사례를 보겠다. 김 여사는 결혼 전 친정어머니께서 주택을 구입한다고 하셔서 자식 된 도리로 부족한 수천만원을 도와드렸다. 어머니는 소유권등기를 하면서 자금을 지원해준 딸과 공동등기를 해 두었다. 

결혼한 지 10년 후에 주택을 구입해서 살다가 20년 지나서 처음으로 주택을 처분했는데 어머니가 공동지분으로 등기를 해 둔 친정주택 때문에 1세대 2주택으로 양도세가 2억원 가량 고지됐다.

#2. 아내 명의인 처제 주택

아들 사업자금을 대주느라 사채까지 빌린 황 노인은 25년 동안 살던 강남아파트를 사위에게 양도했다. 그는 2년 전 노후 생활에 대비해 새 아파트를 구입한 상태였다. 본인은 1세대 2주택이라고 하더라도 새 주택을 구입하고 3년 이내에 양도했으니 당연히 비과세되는 1주택이라고 생각했다. 하지만 배우자 명의의 주택 한 채가 더 있다는 사실을 세무서로부터 연락을 받고서야 알았다.

아내가 사업을 하다 부도가 난 친정여동생 집을 사주면서 신용불량인 여동생 명의로 소유권 이전등기를 할 수 없어서 본인 명의로 등기를 해 두었던 사실을 까맣게 잊고 있었던 것이다.

#3. 중도금으로 구입한 아파트

지난해 전역한 방 장군은 30년 넘게 지낸 서울의 대형 아파트를 팔고 평수를 줄여 새 아파트를 구입했다. 아파트 매매 과정에서 자금 여유가 생긴 방 장군은 나이가 더 들면 내려가서 살기 위해 어린 시절을 보낸 인천에 단독주택을 한 채 더 구입했다.

30년 이상을 오로지 한 아파트에서 거주하다 양도했기 때문에 1주택 비과세인 고가주택으로 신고했는데 1세대 3주택이라서 비과세를 받을 수 없다고 세무서로부터 연락이 왔다. 자초지종을 알아보니 살던 아파트 매매대금 중 중도금까지 받은 자금으로 두 주택을 구입해서 잔금을 치루고 등기를 마친 상태에서 양도한 아파트의 잔금을 받다보니 1세대 3주택자에 해당됐다. 

#4. 주택인 줄 알았던 나대지

경남 하동에 50년 전 시집와서 평생을 살아온 정 사장은 일제시대에 지어진 낡은 주택에 살고 있었다. 이 주택은 군청으로부터 안전에 문제가 있다는 이유로 ‘위험건물’ 통보까지 받았다. 붕괴위험도 있고 어차피 새로 지을 계획이라서 우선 주택을 멸실 신고했다.

30년 넘게 건설업을 해온 정 사장에게 집 짓는 일은 어려운 일이 아니었지만 다른 현장에 바쁜 일이 있다 보니 공사를 차일피일 미뤘다. 그러다가 군청으로부터 정 사장의 집터를 구입하겠다는 제안이 들어와서 매매가액을 따져보니 괜찮은 시세에 양도소득세도 없다고 생각해 흔쾌히 처분했다.

3개월쯤 지나서 세무서로부터 연락을 받고서야 주택을 양도한 것이 아니라 나대지를 양도했다는 사실을 알았다. 2000만원 들여 주택을 지어서 팔았더라면 양도세 1억5000만원은 비과세를 받을 수 있었는데 본인은 나대지 양도라는 사실을 인지하지 못하고 팔아 비과세 혜택을 받지 못한 것이다.

*절세 Tip

1세대1주택 비과세 규정은 ‘all or nothing’이다. 세금을 절세하는 것이 아니라 ‘내느냐 안 내느냐’의 문제라는 것이다. 따라서 반드시 전문가의 조력을 받아서 세심하게 검토를 받아야 황당한 세금 부과를 피할 수 있다.

[출처 : http://www.bizwatch.co.kr/pages/view.php?uid=30735]