복잡한 부동산가격 개념, 쉽게 알려드립니다!

실거래가격과 시가의 차이

부동산을 실제로 사고파는 가격이 실거래가격이며, 2006년 이후 주택 등의 매매거래 시 신고의무자는 실거래가격을 직접 소재지 관할 시?군?구청에 신고하여야 합니다. 이렇게 신고된 가격은 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 해당 물건의 등기부등본으로 확인할 수 있고, 현재 시세를 판단하는데 중요한 역할을 합니다.

 

그러나 항상 같은 물건을 같은 조건으로 거래가 이루어지지는 않습니다. 실거래가는 위치, 호재, 경제상황, 거래조건 및 거래당사자에 따라 차이가 크게 나타나는데요, 시세 또는 시가는 일반적인 조건 하에서 현재 시장에서 형성되고 있는 가격 수준(범위)을 의미합니다. 시세는 KB국민은행이나 한국감정원, 부동산114에서 실거래사례 분석, 공인중개사의 협력?자문, 자체 조사 등을 통해 제공하고 있습니다.

기준시가? 시가표준액? 공시지가? 주택공시가격? 부동산 세금의 기준!

부동산 세금을 매길 때 실거래가나 시세로 하면 될텐데, 왜 또 다른 기준이 필요할까요? 정부가 세금을 부과할 때에는 별도의 객관적인 가격 산정이 필요하기 때문입니다. 시세 산정에는 구체적인 기준이 없고, 거래가 드물거나 개별성이 강해 시세 산정이 어려운 경우도 많습니다. 또 과세 형평성을 위해 모든 부동산에 대한 동일 시점의 적정가격을 고려해야 하죠.

 

세법에서는 부동산가격에 대해 기준시가, 시가표준액, 공시가격(공시지가 및 주택공시가격) 등을 규정하고 있습니다. 부동산 세금은 크게 취득, 보유, 처분 단계에서 부과되며, 세금이 국세인지 지방세인지에 따라 과세표준이 달라지기도 합니다. 과세표준은 과세의 결정기준이 되는 과세물건의 가격으로 기준시가 또는 시가표준액에 일정 적용율을 곱하거나 일부 항목을 가감하여 계산합니다.

기준시가와 시가표준액의 관계

국세청에서 국세인 종합부동산세, 양도소득세, 상속?증여세를 매기는 기준이 ‘기준시가’이고, 행정안전부에서 취득세·등록세·종합토지세·재산세 등 지방세를 부과하기 위해 고시하는 가격을 '시가표준액'이라고 합니다. 기준시가와 시가표준액은 부동산 종류별로 차이가 있는데요. 보통 토지는 공시지가, 주택은 주택공시가격을 원용하며, 상가나 오피스텔 등 비주거용 건물은 국세?지방세 여부에 따라 건물 기준시가, 건축물 시가표준액으로 나뉘어 적용됩니다. 기준시가(국세청 홈택스), 시가표준액(행안부 위택스 및 지자체 홈페이지)은 인터넷으로 누구나 열람 가능합니다.

공시지가와 주택공시가격

공시가격은 현재 “토지”와 “주택”의 두 가지로 분류됩니다. 먼저 건축물을 제외한 순수 땅값을 조사?평가해 공시한 단위면적당 가격(원/㎡)이 공시지가(公示地價)입니다. 전국의 모든 부동산을 현장조사하고 가치를 평가하는 것은 너무 방대한 작업이고 예산이 많이 들기 때문에 국토교통부에서는 표본을 뽑아 조사?평가한 후 이 표본을 토대로 시?군?구에서 개별 토지의 가격을 산정합니다. 표본(표준지)의 공시가격을 표준지공시지가라고 하고, 표준지공시지가를 기준으로 산정한 개별 토지의 가격이 개별공시지가입니다. 이 둘은 각종 세금과 부담금을 산정하는 기초자료로 쓰이는데요, 감정평가 시에는 개별공시지가가 아닌 표준지공시지가를 활용하여 평가한다는 점에서 차이가 있습니다.

 

주택에는 주택공시가격이 있는데요, 주택은 크게 단독주택과 공동주택으로 분류되고 있는 사실 알고 계시나요? 단독주택가격은 토지와 같은 방식으로 표준적 단독주택의 가격인 표준(단독)주택가격과 이를 토대로 산정한 개별(단독)주택가격으로 나뉩니다. 아파트나 연립?다세대 등의 공동주택은 세대별로 전수조사해서 산정한 공동주택(공시)가격이 공시됩니다. 주택공시가격은 토지와 건물 전체 가격을 기준으로 공시되구요, 공시지가와 주택공시가격 모두 시?군?구 또는 인터넷(부동산 공시가격 알리미, 민원24)으로 누구나 열람?확인이 가능합니다.

감정평가 관련 가격 : 감정평가액, 시장가치, 사정가격

감정평가는 부동산 등 재산의 경제적 가치를 판정해 가액으로 표시하는 것인데요, 감정평가기관에서 평가한 가격을 감정(평가)가격 또는 감정평가액이라고 합니다. 감정평가액은 보상평가(보상가격?수용가액), 금융기관 등의 담보물 평가(담보가격), 법원경매 및 소송평가(감정가격) 등 평가목적별로 조금씩 다르게 부르기도 합니다. 시장가치는 거래당사자의 사정, 거래조건 등을 배제했을 때 시장에서 성립될 가능성이 가장 높은 가격입니다. 감정평가 시 일반적으로 시장가치를 기준으로 하지만, 법령 규정 등에 따라 시장가치 외의 가치를 기준으로 평가될 수 있습니다. 한편 감정을 의뢰한 관청이나 기관에서 감정평가액이 타당한지를 검토해 최종적으로 결정한 가격이 사정가격인데요, 감정에 문제가 없다면 감정가격이 곧 사정가격이 됩니다.

부동산 가치에 대한 올바른 자세

가치에 대한 개념은 대부분 법규로 정해져 있고, 활용 목적과 당시 상황에 맞춰 제각기 발전해왔기 때문에 가치에 대한 개념은 점점 어렵고 복잡해졌습니다. 따라서 본인이 부동산 가격을 알고자 하는 목적을 확실히 해야 헷갈리지 않고 바로 확인할 수 있습니다. 예를 들어 집이나 매도인을 구할 때 대략적인 가격 수준을 알고 싶다면 실거래가, 시세 검색이 필요합니다. 재산세 산정 등 공적 목적의 토지, 주택가격은 공시지가 또는 주택공시가격을 확인해야 합니다. 상가나 오피스텔에 투자하기 전 건물 시가표준액으로 건물분 재산세가 얼마나 나올지 검토할 수 있습니다. 또 경매 입찰을 하거나 담보대출 또는 보상을 받게 될 때 가격 평가에 대한 근거를 조금 더 알기 위해서는 감정평가 관련 규정을 보아야겠지요?

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