부동산 취득일 기준? 양도일 기준? 궁금할 세(稅)!

최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’ (51)

세법에는 일정 요건을 판단하는 기준이 있습니다. 비과세 혜택, 일시적 이주택 유예기간 그리고 양도소득세 중과시 요건에 따라 다르게 판정될 수가 있습니다. 그런데 어떤 항목은 취득 당시 기준으로 판단하고, 어떤 항목은 양도 당시 기준으로 판단하고 있습니다. 요건을 미충족하는 경우 납세자에게 심대한 영향이 있으므로 이점을 다시 한 번 확인해 보고자 합니다.

1. 1세대 1주택 비과세 거주요건

판정시기 : 취득일 기준

현재 세법에서는 조정대상지역과 비조정대상지역 이렇게 두 개로 나누고 있습니다. 조정대상 지역에 주택을 취득하는 경우 2년 거주 요건을 충족하면 일세대 일주택 비과세 혜택을 받을 수가 있습니다.

[CASE 1]
취득 당시 조정대상지역 – 양도 당시 비조정대상지역 : 거주요건 적용

[CASE 2]
취득 당시 비조정대상지역 – 양도 당시 조정대상지역 : 거주요건 미적용

조정지역 지정 전 매매계약을 체결하는 경우 계약금을 지급한 사실이 확인(금융자료)이 되면 무주택 세대는 거주요건 미적용합니다.

2. 일시적 2주택 비과세 특례

판정시기 : 신규 주택 취득일 현재

현재 세법에서는 신규로 주택을 취득하고 기존 주택을 매도하는 경우 일정기간 유예를 기간을 주고 이를 충족시 비과세 혜택을 주고 있습니다. 현실적으로 이사를 가는 시점에 정확히 주택을 취득 및 매도하는 경우가 힘들 수가 있기 때문입니다.

다만, 조정대상지역, 비조정대상지역에 따라 주어지는 유예 기간이 다릅니다. 실무에서 며칠 차이로 비과세를 못 받는 경우가 가끔 발생합니다. 억울한 상황이 발생하지 않도록 기간을 꼭 확인하시길 바랍니다.

[CASE 1]
기준주택 조정대상지역 거주 - 대체주택 조정대상지역 이사

대체주택을 취득 시점에 기존주택 거주 지역과 대체주택 거주 지역이 조정대상지역인 경우에는 취득 후 기존주택을 1년 내 양도하는 경우 비과세를 받을 수가 있습니다. (전입요건 충족)

다만, 2018년 9월 14일부터 2019년 12월 16일까지는 2년 이내 양도, 2018년 9월 13일 이전 3년 이내 양도시 비과세 가능. 조정지역 지정 전 매매계약을 체결하는 경우 계약금을 지급한 사실이 확인(금융자료)이 되면 3년 유예기간 적용.

[CASE 2]
기존주택 조정대상지역 거주 - 대체주택 비조정대상지역 이사
기존주택 비조정대상지역 거주 - 대체주택 조정대상지역 이사
기존주택 비조정대상지역 거주 - 대체주택 비조정대상지역 이사

대체주택을 취득 시점에 어느 한쪽 지역이 비조정대상지역인 경우에는 대체주택을 취득 후 기존주택을 3년 내 양도하는 경우 비과세를 받을 수가 있습니다.

3. 양도소득세 중과 적용 여부

판정시기 : 매도 시점

양도주택이 현재 조정대상지역 내에 있는 경우와 비조정대상지역 내 있는 경우 중과 판단기준이 다릅니다. 이 때 판단기준은 양도시점 지역을 기준으로 합니다.

[CASE 1]
매도 당시 조정대상지역 – 중과 주택으로 판정 가능

※ 조정대상지역에 소재하는 주택이라 할지라도 무조건 중과 대상은 아닙니다.

[CASE 2]
매도 당시 비조정대상지역 – 일반 세율 주택으로 판정

다만, 조정지역지정 전 매매계약을 체결하는 경우 계약금을 지급한 사실이 확인(금융자료)이 되면 중과를 배제합니다.

서울시 마을세무사

서울시 마을세무사는 마을(동) 단위로 지정된 세무사들이 무료로 세무상담과 권리구제를 지원해주는 제도로, 해당 자치구 홈페이지나 서울시 홈페이지를 통해 상담 신청을 받을 수 있다.

[출처 : https://mediahub.seoul.go.kr/archives/2000315]