마음 편한 전셋집을 위해 꼭 확인해야 할 사항 7

매달 나가는 월세는 아쉽고 목돈이 필요한 매매는 부담스럽다면, 거주지를 옮길 여지가 있어 집을 덜컥 매매하기가 불안한 상황이라면, 역시 전세를 알아보는 것이 최선책이 아닐까. 하지만 이 역시 큰돈이 오고 가며 기본적으로 2년 동안 지낼 거주지를 결정하는 일인 만큼 그 전후 일 처리에 소홀해서는 결코 안 된다.

전셋집을 구하는 것은 집을 선택하는 과정과 법무처리 과정으로 구분된다. 이 중 어느 하나라도 문제가 생긴다면 금전적 손해는 물론, 쾌적한 거주 환경에 지장이 생길 수 있으니 신중, 또 신중하게 한 단계씩 밟아 나가도록 하자. 오늘은 마음 편한 전셋집을 위해 꼭 확인해야 할 7가지 사항에 대해 정리해 보았다.

1. 법적인 보호를 받기 위해서는

전세계약을 준비할 때 가장 먼저 살펴보아야 할 것은 등기부 등본이다. 여기서 대출 여부를 확인하고 그 대출 총액이 아파트의 경우 70~80%, 단독 주택은 40%를 넘어선다면 계약을 보류하고 심사숙고하는 것이 좋다. 만약 그 집이 경매로 넘어갈 경우 당신은 보증금을 보장받을 수 없다.

가처분이나 가등기가 설정된 집 역시 추천하지 않는다. 가등기된 사항으로 본등기 하게 되면, 가등기 이후에 생긴 모든 중간등기는 순위가 밀려나게 된다. 즉, 집주인이 채무를 갚지 못해 전셋집이 넘어갈 경우 당신의 보증금은 공중으로 사라져 버릴 수 있다는 말이다.

또한, 당신이 특별하게 원하는 사항이 있다면 집주인과 말로만 협의하지 말고 계약서에 반드시 특약 사항으로 명시해야 법의 보호를 받을 수 있다.

=============================================================

부동산 거래를 할 때 등기부등본을 필수적으로 발급받아 봅니다.

등기부에는 부동산을 표시하는 표제부가 있고, 권리관계 중 소유권관련 내용이 기재되어 있는 갑구, 제한물권이 기재되어 있는 을구가 있습니다.

등기부등본을 볼 때는 부동산거래 목적물이 맞는지 표제부를 통해 확인을 해야 합니다. 주소, 동호수 등을 확인하면 됩니다.

거래 상대방이 소유자가 맞는지는 갑구에 기재된 내용을 확인하면 됩니다. 등기부에 소유자로 표시된 사람이 내 앞에 앉아 있는 사람이 맞는지 반드시 신분증을 통해서 확인해야 합니다(가끔 소유자인척 나와 있었던 사람이 나중에 알고보니 소유자가 아닌 경우도 있습니다)

거래 부동산이 담보로 잡혀있는지는 을구에 근저당권 내역을 살펴보면 됩니다. 그런데 부동산에 가등기가 되어 있는 경우가 있습니다.

가등기는 본등기를 할 수 있는 법적 요건을 갖추지 못한 경우, 장래에 행하여질 본등기의 순위를 확보하기 위해 임시로 하는 등기를 말합니다. 한편, 가등기에는 채권의 보전을 목적으로 한 가등기도 있는데, 이를 담보 가등기라고 합니다. 담보 가등기는 저당권과 비슷합니다.

가등기의 효력은 등기부상에 기재된 형식이 아닌 설정 목적에 의해 결정됩니다. 즉 순위보전 가등기의 형식으로 등기부에 기재되어 있다 할지라도 그 실질 내용이 담보 목적의 가등기면 담보 가등기로 인정되는 것입니다

따라서 부동산거래시에 가등기가 등장하면 그 내용을 정확히 확인해야 합니다.

[출처] [중개사고] 담보가등기 확인설명의무 위반|작성자 김강균 변호사

=============================================================

2. 비용을 절감하고 싶다면 신축 다세대 건물을 노려라

전셋집을 물색할 때는 새로 입주하는 다세대 신축 건물을 노려볼 필요가 있다. 일시적으로 공급이 수요보다 많은 상태가 유지되기 때문에 전셋값이 비교적으로 낮을 가능성이 높다. 전세 세입자가 다 차고 한 집씩 새 전세 세입자를 구할 경우 처음 전세 세입자를 들일 때보다 그 금액이 높아지는 경우가 많으니 기억해 두자.

3. 하자는 반드시 집주인과 확인하고 서면으로 기록하라

전셋집을 살펴볼 때 하자가 있는 부분은 반드시 집주인과 함께 확인해 문서로 작성해 두어야 한다. 전세 계약이 만료되어 이사 나올 때 그 하자에 대한 책임을 지고 싶지 않다면 아주 작은 부분, 심지어 못을 박는 개수와 위치까지 꼼꼼하게 합의하고 기재해 두어야 탈이 없다. 만약 집을 둘러볼 때 미처 확인하지 못한 하자가 있다면 이사한 직후 최대한 빠르게 집주인에게 알리고 다시 확인토록 하자.

4. 이사 시점 체크하기

이사를 들어가는 시점과 나가는 시점은 집주인과 충분한 협의를 거치고 결정해야 한다. 특히 계약만료 전에 일방으로 인해 계약이 조기 종료되는 경우라면 계약을 파기하는 쪽이 추가로 발생하는 비용을 부담하는 등으로 원만한 합의를 끌어내는 것이 좋다. 자칫 지금 사는 집의 이사 날짜와 새로 들어가는 집이 입주 날짜가 어긋나 짐은 컨테이너에 보관하고 임시 거주지를 찾아야 하는 불상사가 일어나지 않도록 해야 한다.

5. 다세대 주택에서 주의할 점

다가구 주택은 비용이 저렴하다는 장점이 있다. 하지만 전세 세입자가 많은 경우 미리 입주한 건물의 전체 보증금 총액과 대출금을 확인해 봐야 한다. 세입자 전체의 보증금과 집주인이 진 대출금, 그리고 내가 지급하는 보증금을 모두 더한 금액이 집주인이 소유한 건물 감정가의 70%를 넘어선다면 전세 계약을 진행하지 않는 것이 좋다.

6. 거주지 컨디션을 체크하라

전셋집을 살펴볼 때는 먼저 햇빛이 집 안 곳곳으로 잘 들어오는지, 환기가 잘 되는지 확인하도록 한다. 환기가 잘되지 않고 그늘이 지면 집 안에 습기가 찬다. 실내 습도가 높은 집은 곰팡이가 생기기 쉬우며, 이는 곧 아토피나 호흡기 계통 질병의 원인이 된다.

보일러가 있는 집이라면 보일러 상태를 확인하고 오래되어 수명이 다한 보일러라면 집주인과 미리 고장시 수리비 지급 및 교체에 대한 내용을 협의해야 할 것이다.

낡은 아파트나 주택은 온 집안의 물을 틀어보아 수압을 확인하고 녹물이 나오지는 않는지 체크해야 하며, 집 주변의 거주 환경과 교통 조건을 확인해 향후 2년간의 생활에 대한 계획을 짜는 것이 바람직하다.

7. 계약금은 반드시 법적 소유자의 계좌로

계약을 체결한 후 계약금은 반드시 소유자의 계좌로 이체하는 것이 좋다. 설사 대리인과 체결했다 하더라도 계약금은 소유자 계좌로 입금해야 혹시 추후에 생길지 모르는 분쟁에 대비할 수 있다.