알아야 보인다. '내 집 마련' 세번째 이야기

전월세 계약을 하기 전, 입주 하기 전, 계약이 만료 되기까지의 과정은 알기 전에는 모르고 복잡할 수 밖에 없다. 지금부터 정리해보자.




입주 전 사항

먼저 집안 수리상태, 수압, 난방, 누수 및 결로, 곰팡이, 주변 입지와 교통시설 등을 미리 확인한다. 집 주변을 살필 때는 시간에 따라 주변 상황이 달라지기 때문에 낮 시간에 확인했더라도 저녁 시간에 한 번 더 확을 하는 것이 좋다. 또 등기부등본으로는 소유자, 담보 유무 등을 확인할 수 있으며 근저당, 채권채무 등이 설정되어 있는지 확인한다.



계약서

임대인과 직접 하는 게 가장 안전하다. 또한 입금계좌는 임대인의 명의인지 확인한다. 부동산 월세 계약서 작성 시에는 여백 없이 한글로 작성하며 보증금, 계약금, 잔금, 차임 순서대로 작성한다. 집수리 등 세부사항에 관한 손해배상액 부분은 특약사항으로 구두협의 외에도 계약서로 미리 작성하면 손해배상금액을 결정할 수 있다. 계약서를 정정하게 될 경우 재작성 필요없이 적색으로 두줄 처리 후 쌍방 날인 처리를 하면 된다.




입주 후 사항

잔금이 남아있다면 가급적 일주일 안에 납부하는 것이 좋다. 만약 계약대상이 대리인이라면 임대인의 명의로 계좌입금하는 편이 좋다. 등기부등본을 한 번 더 떼어서 추가된 사항이 있는지 확인한다.


전입신고(거주지를 이동하였을 때에 새로운 곳에 전입한 날로부터 14일 이내에 주소지 변경 및 등록을 위한 전입 사실을 새로운 거주지 관할기관에 신고하는 것), 확정일자(법원 또는 동사무소 등에서 주택임대차 계약을 체결한 날짜를 확인해 주기 위해 임대차계약서 여백에 날짜가 찍힌 도장을 찍는데 바로 그 날짜를 의미), 실거주 3대 요인이 갖춰지면 선순위 채권을 확보할 수 있다.

* 주민센터에 방문하여 전입신고 후 확정일자를 받는다.


집 보수에 대한 사항은 하자 정도에 따라 달라진다. 천재지변으로 인한 파손 복구, 노후 보일러 고장 등은 집주인(임대인)의 책임이며, 세입자가 사용하는 중간에 고장이 나거나, 가벼운 하자, 수리비용이 매우 적게 드는 경우에는 세입자(임차인)의 책임이다. 구체적인 수리 책임은 종합적으로 고려하여 판단해야 하며 입주 전 '주택임대계약서'의 책임소재와 금전부담 등과 같은 부분을 명확하게 기재하는 것이 좋다.





계약 만료

계약 해지에 대한 통지가 없다면 만료되더라도 기존 계약, 동일 조건으로 갱신되는 묵시적 갱신은 계약이 만료된 시점으로 계약기간 2년 연장이며 보증금은 동일하다. 단, 임차인이 월세를 2개월 이상 납부하지 않았을 경우에는 제외된다. 또한 계약 기간이 만료되더라도 임차인이 주택을 넘겨주는 의무와 집주인의 보증금 반환 의무는 동시에 이루어져야 하기 때문에 보증금 반환 전까지는 거주가 가능하지만 그 거주기간 동안에도 월세는 납부해야 한다.


계약 기간이 만료되지 않았을 때 이사를 가게 될 경우 임대차 기간 1개월 전까지는 집주인에게 해지 통보를 해야 하며 묵시적 갱신이 된 경우에는 언제든지 해지 통보가 가능하다. 실제 계약이 해지되는 시점은 임대인이 보증금을 반환해 줄 수 있도록 준비하는 기간인 3개월이 지난 시점이다.


독립을 준비하거나 고시생이 되어 거주할 곳을 찾거나 이제 막 사회초년생으로 회사와 가까운 거주공간을 찾거나 신혼부부 라면 알아야 할 상식들을 알아보았다.

[출처 : http://board.realestate.daum.net/gaia/do/estate/power/read?bbsId=power&articleId=933&pageIndex=1]