홍콩의 주택

홍콩 약황

    □ 면 적 : 1,104㎢(서울의 약 1.8배, 총 263개의 섬으로 구성)

        - 홍콩섬 : 81㎢

        - 구룡반도 : 47㎢

        - 신계 및 도서 : 976㎢

        - 1887년 이후 간척지 : 67㎢

    □ 인 구 : 709만명(95%가 중국계), 232만 가구(2010년 정부 통계)

        ※ 한인동포현황 : 11,475명 (2010년 기준, 홍콩정부 통계)

            - 영주권자(7년 이상 거주) : 3,065명

            - 일반거주자(6개월 이상 거주) : 8,410명

   ※ 인구밀도 6,410명/㎢(구룡 43,350명, 홍콩섬 16,900명, 신계 3,770명)

    □ 언 어 : 영어, 중국어(광동어 통용)

    □ 기 후 : 아열대성 몬순기후(연평균 기온 22∼23℃, 연평균 강우량 2,214㎜)

 

    □ 위 치 : 중국 광동성 동남부에 위치

     - 중국 광주에서 약 144㎞, 마카오에서 약 64㎞

 

    □ 역 사 : 1842년 아편전쟁 후 남경조약으로 홍콩섬, 1860년 북경조약으로 구룡반도, 1898년 구룡조약으로 신계 및 235개 섬이 영국령으로 각기 편입되었다가, 1997.7.1 중국으로 반환

 

    □ 통 화 : 홍콩달러(US$1≒HK$7.78)

 

홍콩의 주택

 

 

a) 公 屋 : 1인 가구 월급여 7,000, 2 – 3인 18,000… 2백 5십만명 거주

그 이상이 급여가 있으면 집을 반납해야 합다.

그러나, 공옥 지역에 가보면 밴츠 등 고급차가 있는 지역도 있다.

http://www.youtube.com/watch?v=XzdUNF47RYs

 

 

b) 居 屋 : 30% - 40% 주변 아파트 시세보다, 저렴하게 분양한다. 50만명 거주

1차 판매시 양도 차액 환수 한다. 입주 자격은 2인 가족 급여가 HK$ 27,000.00 이하이다.

통챈화 정부 시절에 많이 지어 IMF 이후에 홍콩 집값 폭락했다는 비난을 받았다.2002년 이후에 건설중단하여 신규 공급이 없다.

http://www.housingauthority.gov.hk/b5/residential/prh/rentaflat/0,,,00.html

 

 

房委會設有公屋輪候冊(輪候冊)，以便為符合資格的申請人編配入住公屋。

房委會現時為不同需要的申請人提供以下各種編配入住公屋的辦法：

一般家庭申請

非長者一人申請

高齡單身人士優先配屋計劃

共享頤年優先配屋計劃

天倫樂優先配屋計劃

全港公共屋主要分布在四個地區：

 

 

c) 私人樓 민영 주택 : 약 400만명 거주,

거대 부동산 개발업자가 공급 (청공, 선홍카이, 홍콩랜드, 핸더슨, 싸이노, MTR, 타이쿠, 뉴우월드 등등 )

홍콩 정부로 부터 토지를 갱매 입찰에 참가하여 고가 구매자 선정한다.

홍콩은 산, 바다 등이 대부분이 홍콩 정부 소유이다.

 

 

d)  木屋區 목옥구  (1953 - 1985 )

  1940년대 중국 내전으로 수많은 중국 사람들이 홍콩으로 피난을 왔다.

그들은 평판자와 목판으로 주택을 지었는데, 이를 木屋區 목옥구 라고 한다.

 

홍콩 판자촌 木屋區  목옥구에서는 크고 작은 화재가 발생하였는데, 1953년에 대 화재탓에 木屋區목옥구에서 살던 5만명이 집을 잃고, 거리에 내몰렸는데, 홍콩 영국 정청에서 이들 판자촌 남민들을 위해서 공영주택을 지었는데 이것이 公屋 공옥의 시작이다. 콰이총, 행화촌, 사이완호, 왕타이신 등지의 공옥으로 대거 이주하였다.

 

e)   水上屋 수상옥 

   중국 내전으로 많은 사람들이 홍콩으로 피난을 왔다. 이중 일부는 바다에서 낮에는 고기를 잡고, 밤에서 그 고기잡이 어선에서 생활을 하였다. 화장실이 별도로 없이, 바다를 화장실 대용으로 사용하였다.   목옥구의 이주 개획과 동시에 수상가옥 사람들도 공옥으로 이주하여, 현재는 타이오 지역 이외에는 수상가옥은 없다.

 

홍콩의 전통 수상마을 – 타이오[TAI O 大澳]
타이오(Tai O)는 란타오섬의 서부에 위치하는 불과 3천명의 인구가 사는 작은 어촌이다.

어업을 주업으로 삼고 있는 곳으로 기원 900년대 후반 중국 본토에서 많은 사람이 이주해 왔다. 명나라 말기~청나라 시대에 최고의 전성기를 맞아 이때부터 수로 가에 수상가옥이 만들기 시작했다.　　

1960년대에는 인구 1만명을 넘어섰지만 어업이나 염전업의 쇠퇴와 함께 인구 유출이 증가해 지금은 폐쇄된 시장의 자취 등에서 옛 모습이 그리워진다.

타이오의 특색은 무엇보다도 올드 홍콩을 생각나게 한다. 이곳에는 팡옥(棚屋)이라고 불리는 수상 가옥이 있는데, 홍콩 정부가 2000년 4월, 타이오 재개발 계획을 발표하면서 일부 남겨있던 팡옥을 철거하기로 하자 홍콩사람들은 사라져 버릴 수상가옥을 보기위해 주말이면 타이오를 방문했다.

그러나 다행히 홍콩 습지공원과 함께 홍콩정부가 이곳을 관광자원으로 활용하기 위해 수상가옥들을 보존하기로 결정을 하면서 철거의 위기를 모면했다.

 

 

 

 

 이들 홍콩 현장에서의 이같은 인센티브 수령은 당초 발주처와의 시공계약에 따른 것이지만, 올들어 찾아온 이 지역내 부동산경기 호황이 대표적인 요인 가운데 하나로 꼽힌다.

 

 이같은 호황덕에 분양가가 인상돼 현대건설은 공사대금 외에 기대치보다훨씬 많은 분양이익금을 챙길 수 있게 된 셈이다.

 

 이와 관련, 건설업계 관계자는 "국내 아파트공사의 경우 분양시점에서 확정된 분양가가 시행사와 시공사간 계약시점에서의 책정 분양가보다 많을경우 일정 비율을 나누는 사례는 간혹 있다"며 "비슷한 유형의 해외 개발사업이라도 현 시점에서 이같은 인센티브 규모는 현대건설 경영에도 큰 도움이 될 것"이라고 말했다.

 

 

 

현대건설이 홍콩 구룡지역 콘도개발과 호이판 로드 초고층 주택개발공사로 공사 수익금 외에 약 520억원의 추가 수익을 올릴 것으로 예상된다.

 

현대건설은 25일 홍콩의 부동산 개발업체인 항릉(Hang Lung)사와 공동 투자해 지난2000년 7월 착공한 구룡지역에 ‘아쿠아마린’ 공사를 지난 23일 완공, 분양중이라고 밝혔다. 총 공사비 2100억원을 들여 45층 5개동 1616가구 규모의 ‘아쿠아마린’은 현대건설이 지분 15%를 투자했다. 이에따라 현대건설은 이 사업으로 공사 수익금 외에도 지분투자에 따른 추가수익 약 250억원을 얻을 것으로 예상된다.

 

현대건설은 또 홍콩 호이판로드 초고층 주택개발공사를 지난 2001년 1월 착공했다.총공사비 2800억원을 투입하는 이 사업은 44층 8개동 1829가구의 아파트를 짓는 사업이다. 현대건설은 이 사업에서도 공사 수익금 외에 5%의 분양 이익금을 받도록 돼 있어 항릉사로부터 한화 270억원의 인센티브를 받을 예정이다.

 

 아울러 단순시공에 머물러 있던 과거의 해외건설시장 진출방식을 탈피, 홍콩에서 항릉그룹과 합작으로 구룡지역  주택개발공사를 수행해 새로운 해외건설 시장 진출모델을 개발하기도 했다.

 

 

 싱가포르 같은 경우는 그런 것이 좋았고, 그런 경험에서 보면 어디 한 군데 자리를 잡으면 떠나지 말고 계속 파먹는 방법. 그 다음에 현지 업체하고 합작해서 하는 방법 등 이런 것이 좋겠다는 생각이 나고,아까 투자사업도 그랬는데 1999년도에 홍콩에서 아파트 공사를 5건 땄는데, 견적하여 단순히 시공책임만 맡은 것은 마지막에 또 한 공사를 땄는데 그것은

우리가 15% 투자하는 것으로 했습니다. 투자하고 거기에 따라서 시공도 하고, 그러니까 원청자가 우리를 대할 때 같은 원청자로 대해 주고, 부동산값 올라가는데 따라서 마진도 있고, 그것으로 처음 흑자를 냈습니다. 그런 것들을 보면서‘역시 투자를 잘하는 것이 뭔가 얻을 것이 있구나’하는 것을 실제 현장에서 몸으로 배운 것입니다.

 

 

 

 

 

 [초고층 주거시대] 홍콩의 사례와 배울점

 

“홍콩의 초고층주상복합아파트는 중산층 서민용 주택이라면 한국은 고소득층용 특수주택이라 할 수 있습니다.”

 

홍콩 카오룽(九龍) 지역에서 41∼42층 규모의 초고층아파트(1632가구)를 건설 중인 현대건설 <st1:personname w:st="on">이상렬</st1:personname> 소장은 한국과 홍콩의 초고층아파트의 차이점에 대해 이같이 말했다. 하지만 홍콩의 초고층아파트는 여러 가지 면에서 한국에 시사하는 점이 많다는 설명이 이어졌다.

 

홍콩의 초고층아파트는 한국과는 달리 중산층 서민용으로 지어진다. 현대건설이 홍콩 카오룽지역에 짓고 있는 초고층아파트 전경.

내년 1월 입주예정인 이 아파트는 41∼42층짜리 5개동에 모두 1632가구가 입주한다. 사진제공 현대건설

 

“홍콩은 한국처럼 높은 땅값에 이용할 수 있는 토지가 적다는 점에서 고밀도의 개발 수요가 많은 곳입니다. 이 때문에 1960년대부터 초고층아파트가 개발되기 시작했고1970년대에 이미 주력 주택상품으로 자리 잡았습니다. 그만큼 초고층주택에 대한 노하우가 쌓인 곳입니다.”

 

▽서민용 vs 고소득층용=홍콩의 초고층아파트의 주력 평형은 10∼20평형대이다. 30평형대 이상은 거의 찾아볼 수 없다. 반면 한국은 40평형대 이하가 드물다. 대부분50평형대를 넘고 100평형에 이르는 초대형도 눈에 띈다.

 

단지 규모도 큰 차이를 보인다. 홍콩에서는 대부분 1000∼3000가구의 초대형이 많다. 하지만 한국에서는 500가구 안팎 규모가 주를 이루고 100가구 미만 규모도 적잖다. 비슷한 규모의 대지라도 한국이 대형 평형 위주로 건설한 게 원인이다.

 

홍콩은 원목 바닥재 이외에 고급 마감재를 거의 넣지 않는다. 입주자가 취향대로 선택해서 설치할 수 있도록 배려한 조치다. 반면 한국은 수입산 마감재로 중무장시킨다. 수입대리석 바닥재를 깐 곳도 적지 않다.

 

단국대 건축학과 <st1:personname w:st="on">이재훈</st1:personname> 교수는 “홍콩은 정부가 주도하면서 다양한 계층을 수용할 수 있는 주거형태 위주로 개발됐지만 한국에서는 민간이 고소득층을 겨냥한 상품으로 개발하면서 이 같은 차이가 생기게 됐다”고 설명했다.

 

전문가들은 이런 추세라면 한국에서는 당분간 초고층아파트가 고소득층용 주거상품으로 남을 수밖에 없을 것으로 전망한다.

 

한양대 건축학과 <st1:personname w:st="on">신성우</st1:personname> 교수는 “60층 규모의 초고층아파트 1개동을 짓는 비용이 30층 규모의 아파트 2개동을 지을 때보다 대략 30∼40% 정도 비싸다”며 “10년 정도는 지나야 한국에서도 홍콩처럼 초고층이 대중적인 주거상품으로 자리 잡을 수 있을 것”으로 내다봤다.

 

▽분양자 보호도 홍콩이 철저=홍콩은 전체 사업비의 50% 이상이 투입됐을 때에만 분양할 수 있다. 이 정도면 토지 매입은 물론 지하 기초 골조 공사가 끝나야 한다. 그만큼 분양자로서는 안심하고 살 수 있다.

 

반면 한국에서는 사업부지만 확보하면 분양에 나설 수 있다.

화재사고 등에 대비해 홍콩은 20층 또는 25층 단위로 피난층이 설치된다. 피난층은 아예 아파트를 넣을 수 없는 빈 공간으로 사고 발생시 대피시설로 이용된다. 반면 한국에서는 이 같은 재난 대피시설을 설치한 곳이 없다. 법적 장치도 없다.

 

희림종합건축사사무소 <st1:personname w:st="on">정영균</st1:personname> 소장은 “한국의 초고층아파트는 대부분 주상복합아파트로서 법에서 정한 최소한의 생활편익시설만 설치하는 반면 홍콩에서는 가급적 입주자 입장에서 필요한 모든 생활편익시설을 배치하는 것도 차이점”이라고 말했다.

 

한국과 홍콩의 고층 주상복합아파트 비교

한국 구분 홍콩

1990년대 도입시기 1960년대

토지매입 완료하고 분양 승인 직후 분양방식 전체 사업비의 50% 투자 이후 분양자가 소유권 보유  소유형태 50년 장기 임대 50평형 이상 고급 주택 주력 평형 10∼20평형대 서민용 주택 500가구 이하의 중소단지 단지규모 1000∼3000가구의 대단지

유리+알루미늄패널 등 첨단 소재 외벽 타일 등 물세척 가능한 마감재

없음 피난층 20층 또는 25층마다 설치

전망보다는 향(向)을 고려 건물배치 전망 중심, 향(向)에 대한 배려 적음 2.2M 층고2.6∼2.8M 건물 내부에 설치 배관 등 설비 건물 외부에 설치 건물의 지하 또는 저층부에 배치 부대시설 지상 저층부나 별도의 건물에 배치 침실 분산 배치, 부부전용공간  평면배치 침실 집중 배치, 부부전용공간 없음 붙박이장, 다용도실 등 다수 배치 수납공간 거의 없음

 

 

또한 아파트는 40~50평형 정도의 규모였으나 크기에 어울리지 않게 복도 및방이 상상외로 적어 놀랐으나, 홍콩에서 주택은 대부분 숙박의 용도로 쓰이고, 밖에서 식사 및 대부분의 것을 해결한다는 설명에 조금 이해가 되기도했으나 우리나라와는 많은 면에서 차이를 보여 다소 혼란스럽기도 했다.

 

이어 상류층이 거주하는 지역답게 굉장히 잘 꾸며진 단지 내 의 시설(수영장및 기타 공용시설)과 주변 상가를 둘러보았고, 단지 바로 앞에서 영업중인현지 중개업소에 잠깐 들려 현재의 올림피안시티 아파트의 시세 및 현황에대한 간단한 설명을 듣기도 하였다.

 

홍콩은 80년대부터 도시전체가 거대한 주상복합 타운으로 형성되었으며, 주거는 대부분 주상복합에 거주하는 문화라고 한다. 땅이 좁은 관계로 주력평형은 10~20평형대가 상당부분을 차지하며, 1,000~3,000가구의 초대형단지를이룬다.

 

홍콩의 초고층 주상복합은 최대한의 일조권 확보를 위해 대부분의 건물이타워형을 이루도록 설계되며, 화재등의 사고에 대비해 건물의 중간을 그대로 비워두는 피난층을 반드시 설치한다는 것들이 특히 인상적이었다.

또한 토지에 대한 소유권은 정부에게 있어, 건물을 사고 팔때는 토지를 제외한 건물에 대한 권리만을 사고 팔게 되며, 토지는 단순히 임차권만을 50년, 99년 등으로 인정 받는 다는 것이 우리와 달라 깊은 인상을 자아냈다.

 

 

 

 

 

 

 

 

공공 복리 정책과 정부의 재정을 감안하여 전체적인 공급 정책을 펼쳐왔으며 홍콩의 전체 주택 가구수 약 2백 5십만 가구중에서 약 50%에 해당되는 1백2십만 가구 정도를 공급하고 있으면 이중의 약 60%인 7십만 가구 이상을 영세민 및 정부 공무원을 위한 임대 주택으로 관리하고 있으며 약 5십만 세대를 각종 지원 정책 (Home Ownership Scheme, Sandwitch class Scheme, PSPP 등)에 의거해 저가로 공급하였고, 급증하는 인구의 자연 증가와 외국인의 유입에 따라 신계의 부도심을 중심으로 민간 주택을 양산하여 실질적인 주택 보급율 100%를 달성하였다. 특히 민간 주택 공급은 정부의 재정 수입의 중대한 요인으로 정부가 적정 수급을 관리하여 경제 흐름을 관리하는 역할을 하기도 했다.

주요 감독 기관으로는 아래와 같은 기관이 있다.
Housing, Planning and Lands Bureau: 주택 및 토지 공급을 기획 집행하는 정부 부처로 산하에 Housing Department, Lands Department, Planning Department 등의 부서가 있다.
Housing Authority: 주택 공급과 관련된 업무를 실질적으로 총괄하는 공기업
EAA (Estate Agents Authority): 홍콩의 공인 중개업무를 관리 감독하는 기관으로 공인 중개사 제도를 관장하고 중개관련 분쟁을 중재하기도 한다.

 

 

 

 

 

오늘은 홍콩 최초의 公 屋 공단주택인 메이호하우스, 그리고 주변 풍경을 소개하고자 합니다. 메이호하우스가 위치한 섹킵메이 지역은 옛부터 서민적인 거리로 알려진 곳이에요. 중국에서 건너온 불법 이민자들이 신계의 산간 지역이나, 구룡과 비교적 가까운 이곳에 움막을 짓고 많이 살았답니다. 

 

왠 뜬금없이 불 난 사진이냐고요? 바로 오늘 이야기할 홍콩 최초 공단주택을 소개하는데 빼놓을 수 없기 때문이죠. 사진은 바로 1950년대 초에 발생한 섹킵메이 대화재입니다. 서민들이 살 던 판자촌에 큰 화재 발생해 인명피해와 함께, 많은 이재민이 발생했죠. 이를 돕고자 홍콩 정부에서 지은 것이 바로 홍콩 최초 공단주택인 메이호하우스랍니다. 

대화재로 살 곳을 잃어버린 이재민을 위해 지어진 홍콩 최초 공단주택인 메이호하우스, 지어진지 60년이 넘었네요. 2004년 도 쯤에 일반 시민은 퇴거했고요, 현재는 리모델링 공사중이에요. 아마도 내년쯤에 유스호스텔로 새롭게 태어날 것 같아요. 방문 당시 홍콩 티브이에서 연일 관련 소식을 보도하더군요. 

다 쓸어져 가는 건물을 왜 소개하냐고요? 바로, 메이호하우스를 통해 홍콩 서민의 애환과 삶의 아픔을 간접적으로 체험 가능하기 때문이죠. 홍콩에 쇼핑하러 왔지, 이런 오래된 건물 구경하고자 온 것 아니라고 생각하시는 분이라면, 앞으로 소개하는 글은 넘어가셔도 됩니다~~ 아니, 넘어가셔야 합니다!

사실, 메이호하우스는 현재 리모델링 공사중으로 일반인 출입이 안됩니다. 그저 멀리서 바라볼 수 있을 뿐이죠. 메이호하우스는 홍콩에서 최초로 일반 서민들을 대상으로 지은 공단개념의 주택이에요. 6층 높이의 건물로 승강기가 없답니다. 아마도 우리와는 달리 1층이 로얄층이 아닐까합니다. 

화장실과 샤워시설은 층에 1곳 밖에 없답니다. 또한, 비좁은 공간에 많은 인원이 생활해야 했기에, 음식 조리를 복도에서 했답니다. 아침과 저녁이면 복도에 길게 줄 서 음식을 조리하던 홍콩 사람들. 아마도 이웃과 무척 친했을 것 같아요. 매일 얼굴을 맞대고 음식을 조리할 수 있었으니 말이죠.

1960년대를 넘어서야 옆집과 화장실을 공유하는 형태의 공단주택이 탄생했어요. 또한, 집집마다 화장실을 갖춘 공단주택은 70년대에 들어서야 가능하게 되었답니다.

실제로 공단주택의 내부 모습이에요. 사진으로 보기에도 매우 비좁아보이죠! 

그런데 메이호하우스 리모델링 중이라더니 어떻게 사진을 찍었냐고요? 다 방법이 있지요! 사진은 역사 박물관에 재현된 공단주택의 내부 모습이에요.

메이호하우스가 있는 섹킵메이 일대 풍경이에요. 오래된 공단주택과, 이를 헐거나 리모델링해 번듯해 보이는 건물이 공존하는 곳이죠. 

사진 오른편 녹색건물은 공단주택을 리모델링해 예술가들의 창작공간으로 만든 JCCAC. 
예술가들의 집단 창작소인 JCCAC에 대한 소개는 나중에 자세히 소개할께요. 
아마 재밌는 이야기가 될 것 같아요. 

섹킵메이 일대 워낙 오래된 건물이 많아, 이렇게 이를 헐고 새롭게 높은 건물을 짓는 공사가 많더군요. 지금이야 서민적인 풍경도 간간이 보이지만, 앞으로 몇 년후 고층 아파트촌으로 바뀔지도 모른답니다! 

교회도 살짝 보이네요~

재밌는 것은 오래된 건물이건 새로지은 건물이건, 이렇게 빨래를 밖에 널더군요. 대나무 장대 같은 것에 옷을 걸어서 말이죠. 큰 바람이라도 불면 다 날라갈 것 같은데... 혹시 보신 분!!! 손좀 들어주세요!!!

거리에서 만난 사람들. 

주택가 인근 상점가. 여기서 한끼 해결했죠. 먹는 이야기는 나중에 다시 자세히 소개합니다. 물론, 반응이 좋으면 더 빨리 소개할수도!!!

홍콩의 서민마을 섹킵메이, 그리고 홍콩 최초 공단주택인 메이호하우스. 역사의 흔적만큼이나 과거 홍콩의 모습이 어땠는지 간접적으로 체험할 수 있는 곳이에요. 메이호하우스처럼 오래된 공단주택이 헐리고 새로운 고층빌딩이 세워지는 지금, 과거 홍콩의 모습이 궁금하시다면 섹킵메이를 방문해보시는 것도 좋을 것 같아요

[출처 : http://blog.naver.com/mclhkg]